Documento técnico-legal
Metodología AVM y Deslinde de Responsabilidad
Última actualización: 27 de junio de 2026 · Versión 1.0
Resumen ejecutivo
VALUUM utiliza un Modelo de Valuación Automatizada (AVM) basado en análisis estadístico multivariable de datos del mercado inmobiliario mexicano para generar Estimaciones de Valor de Referencia (EVR). Estas estimaciones son herramientas informativas que no sustituyen al avalúo formal realizado por perito valuador certificado conforme a la normatividad vigente en México.
I. ¿Qué es una Estimación de Valor de Referencia?
Una Estimación de Valor de Referencia (EVR) es el resultado de aplicar técnicas estadísticas y de inteligencia artificial sobre bases de datos de oferta y transacciones inmobiliarias para obtener un rango probable de valor de un inmueble en un momento dado.
Las EVR de VALUUM incluyen: valor central estimado, rango mínimo-máximo, puntuación de confianza (A/B/C), comparables de mercado utilizados y municipio de referencia.
II. Diferencia entre EVR y Avalúo Formal
| EVR (VALUUM) | Avalúo Formal | |
|---|---|---|
| Emitido por | Modelo estadístico automatizado | Perito valuador con cédula profesional |
| Marco normativo | No regulado como avalúo | INDAABIN, SHF, Normas de Valuación |
| Validez legal | Ninguna (informativo) | Plena, conforme a normativa aplicable |
| Uso en crédito hipotecario | No | Sí, exigido por instituciones financieras |
| Validez notarial | No | Sí |
| Visita física al inmueble | No requerida | Obligatoria |
| Tiempo de entrega | Segundos | Días a semanas |
| Costo | Bajo (créditos) | Variable (honorarios profesionales) |
III. Fuentes de datos
El modelo AVM de VALUUM se alimenta de las siguientes fuentes, que son procesadas, normalizadas y actualizadas periódicamente:
- Portales de anuncios inmobiliarios: oferta activa de venta y renta en México (precio publicado, superficie, tipo de inmueble, municipio).
- Datos de avalúos de referencia SHF: precios por m² de la Sociedad Hipotecaria Federal por zona geográfica.
- INEGI: datos demográficos, económicos y geográficos por AGEB y municipio.
- SEPOMEX: catálogo de códigos postales, colonias, municipios y estados.
- Registro Público de la Propiedad: cuando está disponible en formato digital.
- Datos aportados por peritos valuadores: transacciones y comparables verificados por profesionales registrados en la Plataforma.
VALUUM no garantiza la exhaustividad ni la actualización en tiempo real de todas las fuentes. Los datos de oferta de portales pueden tener un desfase de horas a días respecto al mercado activo.
IV. Modelo estadístico
Metodología de valuación
El modelo AVM de VALUUM aplica técnicas de regresión hedónica multivariable complementadas con modelos de aprendizaje automático supervisado (gradient boosting, random forest) entrenados sobre datos históricos del mercado mexicano.
Las variables consideradas incluyen: superficie construida, superficie de terreno, número de recámaras y baños, antigüedad estimada, tipo de inmueble, colonia/AGEB, municipio, estado, distancia a equipamiento urbano y tendencias de precios en el microterritory.
Puntuación de confianza
- Grado A (75–100%): Alta densidad de comparables en la zona; estimación con mayor precisión estadística.
- Grado B (50–74%): Densidad moderada de comparables; estimación orientativa confiable.
- Grado C (<50%): Escasez de comparables; úsese con mayor precaución.
El rango de valores (mínimo-máximo) corresponde al intervalo de confianza del 90% del modelo para el inmueble consultado.
V. Limitaciones del modelo
Las EVR pueden tener menor precisión en los siguientes casos:
- Inmuebles en zonas rurales o con escasa actividad de mercado.
- Propiedades con características atípicas (arquitectura singular, superficie muy grande o muy pequeña).
- Inmuebles con condiciones físicas por debajo o por encima del estándar de la zona.
- Periodos de alta volatilidad en el mercado inmobiliario local o nacional.
- Municipios con datos limitados en las fuentes disponibles.
- Inmuebles en regímenes jurídicos especiales (fideicomiso, propiedad ejidal, etc.).
VALUUM trabaja continuamente en la mejora del modelo incorporando nuevas fuentes y técnicas. La precisión varía por zona geográfica; zonas metropolitanas (CDMX, GDL, MTY, QRO, CUN) tienen mayor densidad de datos y mayor precisión estadística.
VI. Marco normativo de referencia
Sin ser un avalúo formal, VALUUM toma como referencia metodológica los siguientes instrumentos normativos para la calibración de su modelo:
- Normas de Valuación de Bienes Nacionales (INDAABIN) — Acuerdo publicado en el DOF.
- Manual de Valuación de la SHF — Metodología para avalúos de vivienda en programas hipotecarios.
- Normas del IMCP — Instituto Mexicano de Contadores Públicos, sección valuación.
- Reglamento del Registro Público de la Propiedad y del Comercio — para referencia catastral.
- International Valuation Standards (IVS) — estándares internacionales adoptados como referencia metodológica.
El uso de estas fuentes como referencia no implica que las EVR de VALUUM sean emitidas conforme a dichas normas ni que tengan la validez legal de un avalúo emitido en su marco.
VII. Deslinde de responsabilidad
Declaración expresa de limitación de uso
- • Las EVR no son avalúos conforme a ninguna ley o norma técnica mexicana.
- • Las EVR no tienen validez ante instituciones financieras, notarías, juzgados, autoridades fiscales ni cualquier instancia pública o privada que exija avalúo formal.
- • Las EVR no deben utilizarse como única base para decisiones de compra, venta, inversión, financiamiento o litigio sobre inmuebles.
- • VALUUM no asume responsabilidad por pérdidas económicas o daños derivados del uso de las EVR para los propósitos descritos en los puntos anteriores.
El Usuario declara conocer y aceptar las limitaciones descritas en este documento. Para cualquier acto jurídico o decisión financiera importante, VALUUM recomienda siempre contratar los servicios de un perito valuador profesional certificado.
Puede encontrar peritos certificados en la Plataforma o consultar los directorios de colegios profesionales de valuación reconocidos en México.